Оценка недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости Доходный подход к оценке недвижимости Анализ рынка при оценке недвижимости Учет взаимосвязи циклов на рынке недвижимости Учет факторов спроса и предложения Учет риска при оценке недвижимости Сравнение риска инвестиций в недвижимость и ценные бумаги

Оценка объектов недвижимого имущества обеспечивает хозяйственный оборот таких объектов гражданских прав, осуществляемый в форме сделок. Особый характер проведения таких сделок определён Федеральным законом "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статьей 130 Гражданского Кодекса РФ  к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены  все прочно связано с землей  объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• участки недр;
• обособленные водные объекты и все, что, в том числе леса;
• многолетние насаждения;
• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
• иное имущество.

Объекты недвижимого имущества, как объект оценки - это, участок(и) земли, как физический объект, неотъемлемой частью которого могут быть другие объекты, которые могут составлять нерасторжимое конструктивное или функциональное целое, используемые по определённому назначению. С точки зрения назначения и разрешённого использования объекты недвижимого имущества можно разделить на:

1. Объекты недвижимого имущества производственного назначения, в том числе производственные здания(цеха, административные здания, склады и т. д.),инженерные сооружения производственного назначения (дороги, мосты, подъездные пути,  резервуары, трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.);передаточные устройства (трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач).
2. Объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, кинотеатры, гостиницы, торговые и складские помещения, земельные участки и инфраструктура: дороги, мосты, подъездные пути,  резервуары, трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.).
3. Недвижимое имущество относящееся к жилому фонду (квартиры, коттеджи, дачные домики).
4. Объекты недвижимого имущества(здания, сооружения, передаточные), находящиеся в использовании органов исполнительной, законодательной и судебной власти Российской Федерации, исполнительной власти субъектов федерации и муниципальных образований.
5. Объекты недвижимого имущества жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурного назначения в том числе, музей, культовые здания, выставочные залы, государственные картинные галереи ,спортивные сооружения, дома культуры, театры,распределительные узлы газо, электро-, тепло- снабжения жилого фонда, производственные объекты ЖКХ (котельные, элктростанции, теплоцентрали и т. д.).

Для целей оценки, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты для целей оценки не рассматриваются как недвижимость данные объекты целесообразно классифицировать как транспортные средства и при определении их стоимости использовать соответствующие методы оценки.

Оценку недвижимости производят в следующих целях:

• осуществления сделок купли-продажи;
• оценки объектов при реализации их по цене, ниже остаточной стоимости;
• переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
• внесения объектов недвижимости в качестве взноса в Уставный капитал предприятий различных форм собственности;
• постановки имущества на баланс предприятия;
• получения кредита под залог недвижимости;
• передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа имущества (если это предусмотрено договором аренды);
• страхования имущества;
• при ликвидации предприятия, проводимого как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда.