Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход при оценке объектов недвижимого имущества, представляет собой совокупность методов оценки объектов недвижимого имущества, основой которых является сравнение объекта оценки с отобранными аналогами,  являющимися предметами сделок,  по которым есть информация, непосредственно предшествующих   моменту оценки и имеющих сходные качества, определяющие  полезность оцениваемого объекта и аналогов.

Среди сравнительных методов оценки наибольшее распространение получили:

1. Метод сравнения продаж
2. Метод валового рентного мультипликатора

Метод сравнения продаж.

Метод основан на анализе и  сопоставлении с оцениваемым объектом информации о продаже аналогичных объектов недвижимости за последние 3-6 месяцев.

В основу метода положен принцип замещения, основанный на предположении, что при наличии на рынке нескольких объектов аналогичной полезности, инвестор не заплатит за объект аналогичной недвижимого имущества  больше, чем стоимость объекта недвижимости с аналогичной  полезностью.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта недвижимости, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а так же размеры и способы получения при таком использовании доходов.

Метод применим и обеспечивает достоверные результаты при выполнении следующих условий:

• Имеется достаточное количество сопоставимой и достоверной информации о  совершённых сделках.
• Стороны сделок независимы, обладают типичной для рынка информацией, действуют экономически рационально, финансирование сделок не предполагает особых условий.
• Сделки относятся к одному сегменту рынка объектов недвижимого имущества.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Осуществляется выбор 3-5 сопоставимых продаж объектов аналогов.
2. Сравнение оцениваемого объекта оценки с аналогами по двум компонентам(единицам сравнения и элементам сравнения).
3. Оценка поправок(вносимых корректировок вносимых в цену продажи при приведении при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта) по элементам и расчёт скорректированной стоимости.
4. После внесения поправок стоимость оцениваемого объекта недвижимого имущества рассчитывается как средняя арифметическая стоимости аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода).

Суть метода заключается в сопоставлении оцениваемого объекта объектам аналогам по значению интегральной характеристики, определяющей его полезность - отношению  продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Метод валового рентного мультипликатора включает несколько этапов:

1. Осуществляется выбор 3-5 сопоставимых продаж объектов аналогов.
2. Опрmеделяется отношение валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Расчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта, как произведение валового рентного мультипликатора и рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта.