Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход при оценке объектов недвижимого имущества, представляет собой совокупность методов оценки объектов недвижимого имущества, основой которых является  определение стоимости восстановления (строительства идентичного оцениваемому  объекта недвижимости с таким же износом) или замещения( строительства объекта недвижимости равной полезности с таким же износом, но из современных материалов , согласно современным требованиям проектирования и строительства и дизайна).

Затратный подход исходит из позиции продавца, которая состоит в том, что объект недвижимости не может быть продан по цене ниже, чем величина общественно-необходимых(среднерыночных) затрат на строительство объекта идентичного оцениваемому или объекта с равной полезностью.

Расчёт  затрат на покупку, транспортировку, монтажу и наладке машин и оборудования  при оценке машин и оборудования затратными методами необходимо осуществлять  в соответствие с особенностями их учёта, определённых  письмом Минфина РФ от 30 декабря 1993 г. N 160"Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций".

Методы затратного подхода включает следующие  этапы:

1. Определение стоимость прав на земельные участки на которых находятся здания(сооружения).
2. Оценивается  восстановления стоимость или стоимость замещения здания(сооружения) на дату оценки.
3. Оценивается физический, моральный, экономический износы элементов здания (сооружения).
4. Определяется остаточная стоимость здания (сооружения).
5. Определяется стоимость здания (сооружения) и прав на земельные участки, на которых они расположены.

Оценка зданий(сооружений) осуществляется  следующими методами:

• Методом сравнительной единицы - норматив удельных затрат, разработанный  на основе данных об издержках строительства  аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы(на 1м3, на 1м2 здания) в комитетах по строительству всех субъектов федерации, крупных организаций, Коинвест  и т.д. умножается на площадь или объём оцениваемого здания, после чего вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.
• Метод поэлементного расчёта стоимости зданий, сооружений - сметный метод, включающий разбивку здания на конструкционные элементы (фундамент, стены, крышу, отделочные работы и т.д.), расчёт расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки, путём определения всех издержек для сооружения единицы строительного объёма, суммирование поэлементных затрат.
• Индексный способ - балансовая стоимость объекта умножается на коэффициент удорожания цен в строительстве с даты постановки на баланс объекта на дату оценки.