Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный  подход при оценке объектов недвижимого имущества, представляет собой совокупность методов оценки, основой которых является  представление покупателя о полезности приносящего доход объекта недвижимости, как о текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков доходов объекта недвижимого имущества до момента перепродажи и текущей стоимости его перепродажи.

В рамках данного подхода чаще всего используют  методы дисконтированных денежных потоков и упрощённый аналог последнего - метод капитализации прибыли.

Оценка приносящей доход недвижимости методом дисконтирования денежных потоков состоит из следующих этапов:

1. Определяестя потенциальный валовый доход
   ПВД = СтАр (Стоимость аренды 1м2) x S (площадь).
2. Определяется действительный валовый доход
   ДВД = ПВД - Потери от недоиспользования и от недосбора арендной платы.
3. Определяется чистый операционный доход
   ЧОД = ДВД  - ОР
   где
   ОР (Операционные Расходы) = 
         + Условно переменные расходы (экспутационные)
         + Условно постоянные расходы (управленческие, страховка)
         + Резерв на замещение.
4. Денежные средства до уплаты налогов
   EBT = ЧОД - ОК (Затраты по обслуживанию кредита).
   ОК = Процентые затраты + Затраты по погашению основного долга.

Определение текущей стоимости объекта недвижимого имущества

где:
PV - текущая стоимость объекта недвижимого имущества;
FV = EBT,
FV_k - величины прогнозируемых денежных потоков, генерируемых объектом недвижимого имущества в k-й год;
D - ставка дисконтирования;
CV_t+1 - денежный поток за 1й год постпрогнозного периода;
g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Расчёт ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования рассчитывается следующими методами:

1. Методом инвестиционных групп (является производным от метода  средневзвешенной стоимостью капитала).
   
   Ставка дисконта (требуемая ставка доходности на капитал) рассчитывается следующим образом:
   
   D_иг = k_D x w_D + k_n x w_p ;
   
   где:
   k_D - ставка  доходности  на заемный капитал;
   w_D - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;
   k_n - требуемая ставка доходности  на собственный капитал;
   w_p доля cобственного капитала в структуре капитала при инвестиции в объект недвижимости.
    
2. Методом кумулятивных построений.
   
   D_кп = R_f + R_л + R_ф +…+ R_пр ;
   
   где:
   R_f - безрисковая ставка доходности;
   R_л - премия за ликвидность;
   R_ф - премия за инвестиционный менеджмент;
   R_пр - прочие риски.
   

Метод капитализации оценки стоимости

Метод капитализации применяется в случае неограниченного по времени постоянного потока доходов и неизменной величине рисков, связанных с его  получением.

V = ЕВТ / D ,

где:
V - оценка стоимости;
ЕВТ - величина чистого операционного дохода (обычно, за год);
D - ставка дисконтирования (капитализации), определенная оценщиком.

Оценка предприятия методом капитализации состоит из следующих этапов:

1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения (стоимость реверсии).
3. Рассчитывается ставка  ставки капитализации на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов к текущему моменту времени.