Анализ рынка при оценке объектов недвижимого имущества

Необходимость анализа и определения динамики развития рынка недвижимого имущества вытекает из тех задач, которые решает оценщик, определяя стоимость оцениваемого имущества в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов. Для корректной  оценки методами доходного подхода анализ и оценка перспектив развития рынка недвижимости необходимы для правильного прогноза потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки и рисков их получения на продолжительный период, поскольку ставки арендной платы пропорциональны  цене продажи объекта.

Для  получения  правильного результата методами затратного подхода анализ и оценка перспектив развития рынка недвижимости необходимы для прогнозирования  динамике спроса и предложения на рынке недвижимости, что  оказывает непосредственное влияние на  коэффициенты удорожания цен в строительстве, поэлементную стоимость строительства, стоимость стройматериалов и рабочей силы.

При расчёте стоимости объекта недвижимого имущества методами сравнительного подхода анализ и оценка перспектив развития рынка недвижимости необходимы для правильного отбора объектов аналогов, сегментации рынка.

Сегментация рынка недвижимого имущества

Сегментация рынка или разбиение на сегменты в процессе анализа является необходимой процедурой при реализации доходного, затратного и сравнительного подходов. Поскольку как выбор аналогов, так и прогноз доходов и роста затрат на строительство отличаются в зависимости от признаков сходства или различия, позволяющих отнести однородные объекты к различным группам.

Сегменатация рынка проводится, как правило, по следующим параметрам:

1. Назначение использования объекта (жилое, нежилое, производственное, офисное, торговое, складское).
2. Место расположения (регион, город или область, удаленность от центра, жилая,  или промышленная зона и др.).
3. Качество (ценовая категория) объекта (например, офисы класса А,Б,С).
4. Объём оцениваемых прав (аренда, собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление) и существующие ограничения (залог, сервитуты и др.).
5. Перспективы объекта недвижимости, как объекта инвестирования (возможность сноса и нового строительства, возможность реконструкции).
6. Перспективы привлечения инвестиций для реализации  инвестиционного проекта (возможность заключения инвестиционного договора для объекта, находящегося в хозяйственном ведении).

Важными для объектов, принадлежащих к одному сегменту являются следующие характеристики:

• характерный для данного сегмента срок экспозиции - срок продажи сходных по характеристикам объектов не может значительно отличатся;
• сделки между зависимыми компаниями не могут быть характерными для существующих рыночных условий конкретного рынка;
• прогноз и оценка действия факторов, воздействующих на рынок недвижимости.

Как  и на любой рынок, на рынок недвижимости воздействуют факторы непосредственно влияющие на спрос и предложение, так и оказывающие такое влияние опосредованно, через финансовые рынки, изменение условий инвестирования средств в недвижимость являющейся  конкурентным финансовым инструментом.

К факторам определяющим спрос на объекты недвижимого имущества в Российской Федерации относятся:

1. Численность населения.
2. Обеспеченность населения жилплощадью.
3. Обеспеченность населения и бизнеса объектами инфраструктуры (дороги, школы, больницы, офисные и торговые центры и т.д.) в субъекте федерации (городе, муниципальном образовании).
4. Количество граждан, обладающих доходами, позволяющими улучшить жилищные условия за счёт собственных накоплений и ипотеки в субъекте федерации (городе, муниципальном образовании).
5. Количество граждан очередников,  обладающих доходами, позволяющими улучшить жилищные условия за счёт социальной ипотеки, программ правительства по предоставлению жилья отдельным категориям граждан: военным,  сельским жителям и т.д в субъекте федерации (городе, муниципальном образовании).
6. Изменение условий кредитования при предоставлении ипотеки, в том числе учёт не декларируемых доходов, снижение процентной ставки, платы за рассмотрение заявки, срока рассмотрения заявки, объёма кредитования и т. д. в субъекте федерации (городе, муниципальном образовании).
7. Цены на энергоносители, определяющие состояние платёжного баланса по текущим  Российской Федерации.
8. Приток (отток) денежных средств в субъекте федерации (городе, муниципальном образовании).
9. Перспективы развития экономики Российской Федерации, субъекта федерации (города, муниципального образования)в том числе влияние на цены проведения реформ в сфере ценообразования на продукцию и услуги субъектов естественных монополий и ЖКХ, реформы законодательства, обеспечивающих прав инвесторов, особенно миноритарных и др.
10. Баланс капитальных операций, определяющих иностранные инвестиции в экономику.
11. Доходность финансовых инструментов рынка капиталов, в том числе фондового рынка, составляющих конкуренцию рынку недвижимости.

К факторам определяющим предложение объектов недвижимого имущества относятся:

1. Степень монополизации строительной индустрии.
2. Наличие свободных участков для застройки, определяемых существующими нормами и правилами предоставления  таких участков для нужд  строительства.
3. Потенциальный объём производства основных строительных материалов (бетона, кирпича, отделочных материалов), определяющий цены на эту продукцию в зависимости от спроса в субъектах федерации (города) муниципальных образованиях.
4. Требования законодательства, определяющие  затраты и время необходимые застройщику  для начала и завершения строительства в субъектах федерации (города) муниципальных образованиях, регистрации прав на объекты недвижимого имущества.
5. Требования законодательства по участию в долевом строительстве.
6. Возможностями и стоимостью подключения строящихся объектов к городской инфраструктуре (энерго и теплоснабжение).
7. Предоставление инвесторам льгот на получение новых участков, подключению к объектам инфраструктуры, финансированию ставки процента по кредитам в рамках национальных проектов, в том числе безвозмездного изъятия земли у сельскохозяйственных ФГУП и ФГОУ и передаче их застройщикам.