Учёт факторов спроса и предложения на рынке при оценке недвижимости
Основными
факторами, регулирующими рынок,
являются спрос и предложение. Основная
движущая сила развития рынка – это
конкуренция среди продавцов, действующих
на рынке недвижимости. Конкуренция
ведет к регулированию спроса и предложения.
При оценке недвижимости
необходимо учитывать следующие факторы,
определяющие величину спроса:
- доходы населения;
- тенденции изменения
общей численности населения;
- изменения в
соотношениях между различными
группами населения, уровень
миграции, количество браков
и разводов;
- изменения во
вкусах и предпочтениях населения;
- условия и
доступность финансирования.
Рост спроса вызывает
усиление активности на рынке недвижимости.
Обязательным условием роста спроса
является расширение экономических
возможностей потенциальных потребителей,
рост их доходов, который приводит
к усилению активности на рынке недвижимости.
Аналогично снижение платежеспособного
спроса ведет к депрессии на рынке.
В краткосрочном
периоде параметры спроса имеют большее
значение, чем характеристики предложения,
характерной чертой которого в применении
к рынку недвижимости является неэластичность.
Значительные колебания активности
в операциях с недвижимостью во многом
объясняются неэластичностью предложения
в краткосрочном периоде.
При оценке недвижимости
так же необходимо учитывать следующие
факторы, определяющие величину предложения:
- наличие пустующих
объектов недвижимости в определенном
сегменте рынка;
- объемы нового
строительства;
- текущие и потенциальные
изменения в строительной технологии
и их возможное влияние на строительные
затраты.
- соотношение
затрат на строительство и цен
продажи объектов недвижимости.
- затраты на
улучшение неосвоенных и имеющихся
в предложении земельных участков.
Кроме того, процент
всех незанятых или не сданных в
аренду домов или помещений (вакансий)
является одним из важнейших индикаторов
состояния и тенденций рынка, который
должен быть обязательно учтен при
оценке недвижимости. Высокий процент
вакансий влечет за собой понижение
цен и ставок арендной платы, даже
при наличии высокого спроса. Обычно
уровень вакансий для жилых домов
составляет менее 5%, а для многоквартирных
домов - более 5%. Для помещений
под бизнес этот процент несколько
выше. Это основные соотношения,
которые могут меняться в зависимости
от ситуации в регионе.
Если предложение
вакантных единиц превышает нормальный
процент, то на рынке имеется избыточное
предложение и/или недостаточный
спрос. Конкуренция может привести
к вынужденному падению цен и ренты,
за которым следует сокращение нового
строительства. Когда уровень вакансий
падает, цены и ставки арендной платы
возрастают, активность инвестирования
в недвижимость растет. Существенным
индикатором тенденций на рынке является
любое изменение рыночных цен или
ставок арендной платы, которое сохраняется
в течение года или более лет.
|
