Оценка незавершённого строительства

Необходимость оценки объектов незавершённого строительства  часто возникает при оценке земельных участков с расположенными на них,  не введёнными в эксплуатацию объектами. В завершении строительства и включении недостроя в хозяйственный оборот заинтересованы собственники таких объектов и потенциальные инвесторы.

Оценка необходима обоим сторонам в потенциальной сделке. Инвестору необходима независимая оценка, которая даст объективный анализ всех аспектов инвестирования и позволит снизить риски от вложения средств в завершение строительства объекта, для собственника важным является гарантия получение максимального дохода от продажи.

Оценка позволяет:

1. Определить варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта с учётом его возможного перепрофилирования или создания нового объекта в случае сноса недостроя.
2. Учесть затраты на подготовку или восстановление пакета разрешительной документации, на завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию.
3. Важнейшей  составляющей  элементов исходно-разрешительной документации являются условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения. В случае истечения срока действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

Объекты незавершённого строительства,  которые представляют собой недостроенные жилые и общественные здания и могут после ввода в эксплуатацию быть использованы в качестве доходной недвижимости оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, специализированного назначения, функционального назначение которых не может быть изменено  из-за особенностей конструктивных решений, используют, в основном затратный подход. При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, более универсальных для размещения  других видов производств, обладающие более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями могут быть оценены  в рамках затратного  и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов не используется.

Перечень документов для оценки объекта незавершенного строительством:

1. Документы, подтверждающие права на земельный участок.
2. Разрешительная документация на строительство.
3. Общая пояснительная записка к строительному проекту.
4. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания - юридическое лицо).
5. Отраслевая принадлежность объекта.
6. Проектная документация, дата ее утверждения.
7. Площадь застройки.
8. Дата начала строительства.
9. Дата фактического прекращения строительства.
10. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения).
11. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.).
12. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
13. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
14. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта.
15. Объектный сметный расчет (форма №3).
16. Сводный сметный расчет стоимости строительства.
17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2).
18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

Образец договора на оценку объекта незавешённого строительством.

Данный перечень документов является примерным и может быть изменен (сокращен или расширен) после детального ознакомления оценщиков ЗАО "Агентство КОНСАЛТ-МК" с техническим заданием на оценку объекта недвижимости.