Оценка объектов недвижимого имущества

Оценка объектов недвижимого имущества обеспечивает хозяйственный оборот таких  объектов гражданских прав, осуществляемый в форме сделок. Особый характер проведения таких сделок определён Федеральным законом  «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статьей 130 Гражданского Кодекса РФ  к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены  все прочно связано с землей  объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе:

• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• объекты незавершенного строительства;
• участки недр;
• обособленные водные объекты и все, что, в том числе леса;
• многолетние насаждения;
• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
• иное имущество.

Объекты недвижимого имущества, как объект оценки - это, участок(и) земли, как физический объект, неотъемлемой частью которого могут быть другие объекты, которые могут составлять нерасторжимое конструктивное или функциональное целое, используемые по определённому назначению. С точки зрения назначения и разрешённого использования объекты недвижимого имущества можно разделить на:

1. Объекты недвижимого имущества производственного назначения, в том числе производственные здания(цеха, административные здания, склады и т. д.),инженерные сооружения производственного назначения (дороги, мосты, подъездные пути,  резервуары, трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.);передаточные устройства (трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач).
2. Объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, кинотеатры, гостиницы, торговые и складские помещения, земельные участки и инфраструктура: дороги, мосты, подъездные пути,  резервуары, трубопроводы; инженерные коммуникации, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.).
3. Недвижимое имущество относящееся к жилому фонду (квартиры, коттеджи, дачные домики).
4. Объекты недвижимого имущества(здания, сооружения, передаточные), находящиеся в использовании органов исполнительной, законодательной и судебной власти Российской Федерации, исполнительной власти субъектов федерации и муниципальных образований.
5. Объекты недвижимого имущества жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурного назначения в том числе, музей, культовые здания, выставочные залы, государственные картинные галереи ,спортивные сооружения, дома культуры, театры,распределительные узлы газо, электро-, тепло- снабжения жилого фонда, производственные объекты ЖКХ(котельные, элктростанции, теплоцентрали и т. д.) и т.д.

Для целей оценки, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты для целей оценки не рассматриваются как недвижимость данные объекты целесообразно классифицировать как транспортные средства и при определении их стоимости использовать соответствующие методы оценки.

Оценку недвижимости производят в следующих целях:

• осуществления сделок купли-продажи;
• оценки объектов при реализации их по цене, ниже остаточной стоимости;
• переоценки основных средств с целью корректировки налогооблагаемой базы;
• внесения объектов недвижимости в качестве взноса в Уставный капитал предприятий различных форм собственности;
• постановки имущества на баланс предприятия;
• получения кредита под залог недвижимости;
• передачи имущества в аренду для определения арендной платы и осуществления арендатором последующего выкупа имущества (если это предусмотрено договором аренды);
• страхования имущества;
• при ликвидации предприятия, проводимого как по решению его собственников, так и по решению арбитражного суда;

Со спецификой оценки различных объектов недвижимости можно ознакомится в следующих разделах:

• оценка здания
• оценка помещения
• оценка коттеджа, дачи дома
• оценка квартиры
• оценка сооружения
• оценка объекта незавершённого строительства
• оценка земельного участка

Оценка коммерческой (приносящей доход) недвижимости. Включает определение стоимости имущественных прав на отдельные объекты и комплексы объектов недвижимого имущества, объединённых технологически и используемых для получения прибыли в коммерческой деятельности. Чаще всего такие объекты недвижимости используются для сдачи в аренду и в оценке таких объектов наиболее достоверными являются методы, используемые в рамках доходного подхода.

К объектам коммерческой недвижимости относятся:

• офисы, гостиницы, склады и торговые помещения;
• отдельно стоящие здания и помещения свободного назначения;
• промышленная недвижимость (заводские и фабричные здания и сооружений);
• различные сооружения, например, дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, тоннели, трубопроводы, кабельные линии, линии электропередач, железнодорожные пути и др.

Список необходимых документов для оценки коммерческой недвижимости (копии):

1. Договор аренды земельного участка / свидетельство о собственности.
2. Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
3. Технический паспорт на здание/помещение.
4. Экспликация к поэтажному плану.
5. Поэтажный план.
6. Балансовая стоимость имущества.
7. Справка о среднегодовых операционных расходах приходящихся на объект оценки.
8. Справка о ежегодной плате за пользование земельным участком.
9. Справка о налоге на имущество.
10. Договора аренды/субаренды помещений.
11. Договор страхования имущества.

Данный перечень документов является примерным и может быть изменен (сокращен или расширен) после детального ознакомления оценщиков ЗАО "Агентство КОНСАЛТ-МК" с техническим заданием на оценку объекта недвижимости.