|
Оценка объектов недвижимого имущества
Оценка объектов
недвижимого имущества обеспечивает
хозяйственный оборот таких объектов
гражданских прав, осуществляемый
в форме сделок. Особый характер
проведения таких сделок определён
Федеральным законом «О
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним».
Статьей 130 Гражданского
Кодекса РФ к недвижимым вещам
(недвижимое имущество, недвижимость)
отнесены все прочно связано
с землей объекты, перемещение
которых без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том
числе:
- земельные участки;
- здания;
- сооружения;
- объекты незавершенного
строительства;
- участки недр;
- обособленные
водные объекты и все, что, в
том числе леса;
- многолетние
насаждения;
- подлежащие
государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания, космические
объекты;
- иное имущество.
Объекты недвижимого
имущества, как объект оценки - это,
участок(и) земли, как физический
объект, неотъемлемой частью которого
могут быть другие объекты, которые
могут составлять нерасторжимое конструктивное
или функциональное целое, используемые
по определённому назначению. С точки
зрения назначения и разрешённого
использования объекты недвижимого
имущества можно разделить на:
- Объекты недвижимого
имущества производственного
назначения, в том числе производственные
здания(цеха, административные
здания, склады и т. д.),инженерные
сооружения производственного
назначения (дороги, мосты, подъездные
пути, резервуары, трубопроводы;
инженерные коммуникации, кабельные
линии, линии электропередач,
железнодорожные пути и др.);передаточные
устройства (трубопроводы; инженерные
коммуникации, кабельные линии,
линии электропередач).
- Объекты коммерческой
недвижимости (офисные помещения,
кинотеатры, гостиницы, торговые
и складские помещения, земельные
участки и инфраструктура: дороги,
мосты, подъездные пути, резервуары,
трубопроводы; инженерные коммуникации,
кабельные линии, линии электропередач,
железнодорожные пути и др.).
- Недвижимое
имущество относящееся к жилому
фонду (квартиры, коттеджи, дачные
домики).
- Объекты недвижимого
имущества(здания, сооружения,
передаточные), находящиеся в
использовании органов исполнительной,
законодательной и судебной власти
Российской Федерации, исполнительной
власти субъектов федерации и
муниципальных образований.
- Объекты недвижимого
имущества жилищно-коммунального
хозяйства и социально-культурного
назначения в том числе, музей,
культовые здания, выставочные
залы, государственные картинные
галереи ,спортивные сооружения,
дома культуры, театры,распределительные
узлы газо, электро-, тепло-
снабжения жилого фонда, производственные
объекты ЖКХ(котельные, элктростанции,
теплоцентрали и т. д.) и т.д.
Для целей оценки,
подлежащие государственной регистрации
воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты для
целей оценки не рассматриваются
как недвижимость данные объекты
целесообразно классифицировать как
транспортные средства и при определении
их стоимости использовать соответствующие
методы оценки.
Оценку недвижимости
производят в следующих целях:
- осуществления
сделок купли-продажи;
- оценки объектов
при реализации их по цене, ниже
остаточной стоимости;
- переоценки
основных средств с целью корректировки
налогооблагаемой базы;
- внесения объектов
недвижимости в качестве взноса
в Уставный капитал предприятий
различных форм собственности;
- постановки
имущества на баланс предприятия;
- получения кредита
под залог недвижимости;
- передачи имущества
в аренду для определения арендной
платы и осуществления арендатором
последующего выкупа имущества
(если это предусмотрено договором
аренды);
- страхования
имущества;
- при ликвидации
предприятия, проводимого как
по решению его собственников,
так и по решению арбитражного
суда;
Со спецификой
оценки различных объектов недвижимости
можно ознакомится в следующих разделах:
Оценка коммерческой (приносящей доход) недвижимости. Включает определение
стоимости имущественных прав на отдельные объекты и комплексы объектов недвижимого
имущества, объединённых технологически и используемых для получения прибыли в
коммерческой деятельности. Чаще всего такие объекты недвижимости используются для сдачи
в аренду и в оценке таких объектов наиболее достоверными являются методы,
используемые в рамках доходного подхода.
К объектам коммерческой
недвижимости относятся:
- офисы,
гостиницы, склады и торговые помещения;
- отдельно
стоящие здания и помещения свободного
назначения;
- промышленная
недвижимость (заводские и фабричные
здания и сооружений);
- различные
сооружения, например, дороги, мосты,
подъездные пути, резервуары, тоннели,
трубопроводы, кабельные линии, линии
электропередач, железнодорожные
пути и др.
Список необходимых документов для оценки коммерческой недвижимости (копии):
- Договор аренды земельного участка / свидетельство
о собственности.
- Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество.
- Технический
паспорт на здание/помещение.
- Экспликация
к поэтажному плану.
- Поэтажный
план.
- Балансовая
стоимость имущества.
- Справка
о среднегодовых операционных расходах
приходящихся на объект оценки.
- Справка
о ежегодной плате за пользование
земельным участком.
- Справка
о налоге на имущество.
- Договора
аренды/субаренды помещений.
- Договор
страхования имущества.
Данный перечень
документов является примерным и
может быть изменен (сокращен или
расширен) после детального ознакомления
оценщиков ЗАО "Агентство КОНСАЛТ-МК"
с техническим заданием на оценку
объекта недвижимости.
|